住宅ローンの返済が困難となり滞納が続き、売却しても債務が残る不動産を債権者の合意を得て、一般市場にて不動産売却する方法を「任意売却」と言います。住宅ローンの滞納が続く場合、債権者は抵当権を行使して担保である不動産を強制的に売却、つまり「競売」にかけます。競売は所有者の意思は関係なく強制的に売却が進められ、売却価格が相場の5割程度、残債が多く残る、強制退去といったデメリットの多い売却方法です。
任意売却は物件所有者様にとって不利な競売を避ける方法です。一般市場に物件を売出し、ご自身の意思でできる限り有利に売却を進めることができます。売却後の生活再建も、競売よりしやすくなるのが特徴です。

任意売却は売却後に債務が残ること以外は、ご自身の意思で行う通常の不動産売却と変わりません。競売は債権者の申立を受けた裁判所が職権を行使して強制的に行われる不動産売却です。つまり、売却に所有者様の意思が介在しているかどうかが、任意売却と競売では大きく異るわけです。
売却価格にも違いがあります。競売は市場相場の5割程度で売却されることがほとんどです。しかし任意売却は通常の売却と同じで市場相場に合った価格で売却できます。また、仲介手数料などの諸費用の支払いは金融機関が行ってくれるため、持ち出し金がなくても問題はありません。他にも売却代金から引越し費用の捻出が可能であったり、残債の返済計画を見直すことができたりなど、任意売却は競売にないさまざまなメリットがあります。

任意売却は競売より高く売却できてより多くの債務を返済できます。しかしそれでも借入金は残ってしまうため、返済していかなければなりません。今後の返済については任意売却後に債権者と交渉して改めて計画し直すことになります。多くの場合は毎月1～5万円の返済ということで折り合いがつくことでしょう。
たとえば、任意売却で残債が500万円で毎月1万円を返済する場合、完済までに500ヶ月＝40年以上かかります。半世紀近くかけて返済すると考えると、債権者・債務者どちらにもあまりメリットはないと言えるでしょう。このようなケースでは「自己破産」もひとつの方法として検討した方が良いかもしれません。
自己破産が認められれば債務はすべて免責されます。ローンが組めなくなるなどのデメリットはあるものの、返済から解放されて金銭的・精神的な余裕が生まれることでしょう。もちろん債務整理にはさまざまな道があります。その一つとして、任意売却後の自己破産も検討されてはいかがでしょうか。

離婚をする場合、婚姻中に協力して築いた財産は2分の1ずつに分ける、つまり財産分与が必要です。預貯金はもちろん不動産も財産分与の対象になります。不動産はそのままだと分割しにくいため、売却して現金化した上で分けるのが一般的です。しかし、オーバーローンや共有名義である場合は容易に売却しにくく、財産分与時にネックとなることがあります。離婚をスムーズに進めるためにも慰謝料やその他条件だけでなく、不動産をどう分けるかについても早い段階で話し合っておきましょう。

財産分与の対象となるのは、婚姻中に協力して築いた財産です。つまり、婚姻後に購入したマイホームは財産分与しなければなりません。婚姻前に取得した不動産であれば、それは財産分与の対象とはなりません。
しかし、婚姻前に購入した不動産であっても場合によっては財産分与の対象となります。たとえば、夫が婚姻前に買ったマンションのローンを婚姻後も支払っていたとします。この場合、「婚姻後はローンを夫婦が協力しあって支払っていた」とされるため、婚姻後の支払い分が共有財産となるのです。少し面倒ですが、婚姻後にいくらローンを支払っていたのかを調べて共有財産を計算しましょう。
また、慰謝料については財産分与とは別に請求可能です。たとえば「1000万円で家を売却して500万円ずつにして財産分与した」としても、慰謝料をさらにもらうことができるのです。ただし、「250万円と750万円に分けた」といったように、財産分与の時点で十分な慰謝料が含まれているのであれば別途請求はできません。

マイホームを売却して現金を得た後も、賃貸としてそのまま済み続けられる方法を「リースバック」と言います。仕組みとしては、不動産会社にマイホームを売却し、そのまま賃貸契約を結び家賃を支払うことで住み続けられるというものです。売却価格や売却後の家賃については事前に打ち合わせで決めることができます。「売却後も住み慣れた家で暮らしたい」そういった方にリースバックはおすすめです。

リースバックにはどのようなメリット・デメリットがあるのか、以下にまとめましたのでご覧ください。

近年、高齢化が進む日本で年金問題が注目されています。年金以外に「老後は2000万円必要」と言われる時代、老後資金を確保したいと考えている方は増えています。そこで活用したいのがリースバックです。不動産の売却で住宅ローンの完済とともにまとまった現金を手にすることができ、将来の貯蓄に回すことができます。すでに年金暮らしの方ならば、そのまま老後資金として活用可能です。他にも売却代金は急病・事故による医療費・生活費の確保、事業資金の確保、税金の支払いなどにリースバックは活用できます。

マイホームに住み続けながら資金調達する方法としてリースバック以外にも「リバースモーゲージ」というものがあります。売却を行うリースバックと違い、リバースモーゲージはマイホームを担保に借り入れを行います。つまり、手にできるお金はリースバックなら「売却代金」、リバースモーゲージは「借入金」となるわけです。
どちらを選択するかは状況によっても異なります。ただ、リバースモーゲージは借入金であり返済をし続けるプレッシャーはどこかにあり続けることでしょう。また、リバースモーゲージは審査条件が厳しくそもそも実行できない可能性もあります。そういったことを加味すると、リースバックの方が行いやすくメリットがあるのかもしれません。

入居者がいる投資用不動産を売却する方法を「オーナーチェンジ」と言います。
たとえば、入居者のいる賃貸活用している区分マンションやアパートを売却する場合。売主様は買主様へ、所有権・賃貸借契約・敷金返還義務・賃料受け取りの権利を売却によって譲渡することになります。賃料の変更等がなければ、入居者についてはそのまま変わらない生活をし続けられます。オーナーチェンジは立ち退き料の支払いが必要なく、賃料を得続けられるため収入が途絶えることなく売却できるメリットがあります。

買主様に好まれやすいオーナーチェンジ物件とはどのようなものなのか、以下にまとめましたのでご覧ください。

オーナーチェンジは一般的な不動産売却よりも投資要素が強いため、投資や賃貸に精通した不動産会社に依頼するのが売却成功のコツとなります。また、賃貸物件の売買は景気の影響を受けやすい特徴があります。経済状況・株式相場・金利などをチェックし、売り時をさぐることも売却時には必要です。
オーナーチェンジでは注意点もいくつかあります。たとえば、空室を埋めるために家賃を安易に下げてしまうのは避けましょう。家賃が低すぎると収益性の低い物件と判断されるため売りにくくなります。また、ファミリータイプの物件は売却がしにくいです。ワンルームと比べて面積が広く投資額が多くなってしまうためです。もし40㎡以上の広い物件を売却するのであれば、空室の方が売りやすくなります。
賃貸管理を管理会社に依頼している場合もご注意ください。売却時には解約する必要があり、状況によっては違約金が発生することもあります。

リフォームは不動産の価値を高める可能性があります。では、売却前はリフォームをした方が高く売れるのでしょうか。実はその判断は難しいところです。たとえリフォームしたからといって、必ずしもその費用分を売却価格に上乗せできるわけではありません。むしろほとんどの場合、リフォーム費用を価格にほとんど反映させられないでしょう。
また、買主様の中には「自分の好みに合わせてリフォームしたい」と考えている方もいらっしゃいます。そのままの不動産を購入したいというニーズは意外と多くあるのです。そういったことを踏まえると、必ずしも売却前のリフォームが有利に働くとは言い切れません。ご自身のお考えや目的に合わせ、リフォームすべきかどうかをじっくり検討することが大切です。

既存の住宅を専門家が調査・検査して欠陥の有無の報告・修理に関するアドバイスを行うことを「ホームインスペクション」と言います。ホームインスペクションを行うのは「既存住宅状況調査技術者講習」を修了した建築士です。調査は国によって定められた「既存住宅状況調査方法基準」に従って行われます。
ホームインスペクションは売主様の義務ではありません。しかし、専門家により調査され物件の状態が明らかにされることは大きな意味を持ちます。たとえば、仲介売却におけるリスクである契約不適合責任を回避できます。また、調査報告書を買主様にお渡しすれば、信頼されて売却をスムーズに進められるかもしれません。このように、ホームインスペクションは義務ではないものの、行うことにメリットはあると言えるでしょう。

ホームインスペクションにはどのようなメリットとデメリットがあるのか、それぞれ以下にまとめましたのでご覧ください。

ホームインスペクションの対象となるのは既存住宅です。詳しい条件は以下になります。

たとえば、築1年で未使用の住宅であればホームインスペクションを行えません。また、店舗併用住宅については、住宅部分のみが調査対象となります。

ホームインスペクションは「構造耐力上主要な部分」と「雨水の侵入を防止する部分」について調査します。また、以下のように戸建てとマンションで調査項目が異なります。

※表は左右にスクロールして確認することができます。

インターホンや風呂釜、ディスポーザーなど住宅設備については調査項目から外れます。各設備については売主様ご自身で動作確認が必要となりますので覚えておきましょう。

ホームインスペクションの費用と期間は以下の通りです。

以下のようなケースでは古家付き土地として売却が向いています。

戸建ての場合、築20年ほどで査定価格はほぼゼロになります。そのため土地のみの価格になるのが一般的です。ただ、建物に価値が認められてプラスになる場合もありますし、解体費用分をマイナスされる場合もあるでしょう。土地がメインの取引となるため、境界線を明確にしたり、権利関係をはっきりさせたりしておくことも大切です。特に古い土地の場合は相続登記すらされていないこともあるため注意しましょう。
また、売却する古家付き土地が相続不動産である場合は特例・控除なども確認しておくと良いでしょう。「マイホームを売った時の特例」「被相続人の居住用財産（空き家）を売った時の特例」が適用されれば最高3000万円まで控除することが可能です。

以下のようなケースでは更地にしてから売却した方が良いでしょう。

古家付き土地は市場に売り出してもすぐに売れることはほとんどありません。そのため、維持管理が難しいのであれば更地にした方がスムーズに売却できます。また、住宅は耐震性が重視されますので、あまりに劣化していて古民家としての価値も認められないならば更地にした方が良いでしょう。
更地にする場合、まず把握しておきたいのが解体費用です。業者にもよりますが木造の場合は坪単価3.1～4.4万円、鉄骨造なら3.4～4.7万円、鉄筋コンクリートなら3.5～8万円が費用相場です。たとえば、30坪の木造平屋であれば100万円程度の解体費用が必要になります。
解体費用は売却前に事前に支払う必要があります。しかし決して安くないため、費用捻出に困る方もいらっしゃることでしょう。少しでも安く抑えるためには以下のような工夫をしてみましょう。